欧斯龙:给你一份完整的小区销售教程

一、招聘业务时需多面考核

业务到底能不能出单，到底能出多少单很大关系上取决于其自身能力与素质，所以在前期招聘时一定要把握住几个关键点：

富有激情善于学习 善于总结不服输的韧性 勤快

二、培训要完善

1）企业文化的培训。对于业务来讲一定要对自己的公司和产品有信心，并且能够为自己是公司的一员感到骄傲，要充满霸气。

2）产品知识培训。笔者认为业务虽然不是导购，但同样要具备导购的知识基础，因为他们是脱离产品和顾客沟通的，在没有大量产品摆在面前的情况下让顾客对我们的产品和品牌产生兴趣的难度更大。

3）服务礼仪的培训。空手或背包跑到小区里面面对顾客时很容易引起顾客的反感，有些业主也会认为他们是骗子，可信度不高，在顾客对我们的产品、品牌不了解的情况下服务礼仪就是一张获得信任的名片。

4）谈话技巧培训。在客户面前哪一句话应该说，哪一句话不该说，什么时候说什么话都是有逻辑性的，如果没有提前培训而是靠自己摸索会丧失很多机会和生意。

5）工作流程培训。要教会业务如何开展工作，每天都应该做什么，每一项任务完成的意义和要领是什么，这样才能指导他们开展工作。

6）心态培训。刚刚进入一个新的行业做业务前期很难取得较大的业绩，如果心态不能调整好队伍会很容易出现波动，所以这一点的培训是至关重要的。

三、收集楼盘信息

通过网络、实地考察(施工现场和售楼处)、报纸等方式了解当地市场各小区的情况并分类汇总，首先要了解有哪些是刚交房不久的小区，哪些是近期要交房的小区，哪些是在建小区;其次了解各小区的地理位置、房价、规模、小区类型(商品房、回迁房、集资房等)、购买人群、交房日期、物业电话等。

四、信息分析并分类

这里的分类主要是两个方面

1）根据小区的交房时间分类，以便后续跟踪;

2）通过上述信息的分析整理出哪些小区的顾客是自己产品的潜在顾客群，把小区分为重点进攻类和适当关注类，对于重点进攻类需集中人力、财力、物力猛烈攻击，对于适当关注类可简单的分发单页或适当做宣传即可。

五、划分区域

领导者根据当地市场的行政区域或经济区域把整个市场划分为若干个作业点，或每个业务指定负责几个楼盘，通常一名业务负责2-3 个楼盘为佳，负责太多了忙不过来导致哪个都做不好。

六、材料准备

业务员扫楼的一个主要目的就是传播自己品牌和产品的信息，所以在上门拜访时必须携带充分的宣传材料，尤其针对建材行业的业务员，还必须要带上自己产品的彩色效果图，最好是针对业主房型量身定做几套方案，可供业主自由观看和选择，如果缺乏针对性业主一般是不感兴趣的。另外宣传手册和单页也是必要的，即使业主不感兴趣我们也可以放在那里一本或几页，说不定业主会随手翻看，只要他记住我们的品牌就有成交的可能。

七、客户信息收集

客户信息收集是业务员扫楼的另一个主要目的，也是单量来源的基础之一。业务员扫楼一般是从顶层挨家挨户往底层走，遇见业主在现场的一定要及时沟通，向顾客介绍我们的产品和品牌，另外谈论的话题一定要扩展开，能在装修方面多给顾客一些建议和意见，也要解决顾客存在的装修方面的各种疑问，让顾客感觉我们在装修方面很在行，话题打开了，谈论的内容多了顾客自然会相信我们，这样也容易留下顾客的联系方式;如果业主不在现场就要多和现场施工的工人、工长或设计师沟通，了解业主的大概情况，同时也留下他们的联系方式，以便后期继续跟踪。

八、客户信息汇总

1）对重点楼盘要进行重点进攻，建立客户信息表，并建立小区客户装修进展图，包括：已经开始装修、尚未装修、装修过程中(贴砖等，细分)。要求掌握这个楼盘所有客户的进度，这就需要经常去扫楼和拜访。

2）了解这些客户装修用材明细，如瓷砖什么品牌，地板什么品牌、油漆是什么品牌、厨柜什么品牌等，从而了解客户的购买能力与购买习惯。

3）把所收集的这些客户进行分类：重点成交客户、培养潜力客户、放弃客户、近期成交客户、适当成交客户、远期成交客户(根据成交时间分类)。

九、建立重点客户跟踪维护表

顾客信息的收集和整理是业务工作的刚刚开始，接下来就要把这些客户开发出来，这时就涉及到对重点客户的跟踪，通常的跟踪方式有再次上门拜访、短信和电话联系，需要注意的是既要做到及时跟踪又要避免引起顾客的反感。

十、渠道客户信息收集

上面几点一直在谈业主信息的收集、汇总、分析、跟踪，现在谈的是另一个信息点的收集，即渠道客户信息，什么是渠道客户信息?渠道客户信息是指能给我们带来业主信息的人的信息，即设计师信息、装饰公司信息、物业负责人信息、其他品牌业务员信息、装修工长信息、水电工信息等。这和做市场的道理是一样的，这些人就是渠道，渠道越广接触的顾客就越多。在扫楼过程中业务员一定要加强这方面信息的收集，把这些人变成我们的兼职务，这样我们的网络就会越来越大，如果关系维护的好，即使我们的业务员在家睡大觉，业主信息也会源源不断的收集到我们自己的手里。

十一、渠道客户的维护和跟踪

渠道客户的力量是相当大的，维护起来相对也要简单的多，经常电话问候一声，有时间一起坐下来吃吃饭，送些小礼品走走客情基本就可以了，一手物质一手客情完全可以搞定。

十二、老顾客的跟踪与回访

通过调研我们得知维护一名老顾客和开发一名新顾客的投入比为1：6，可见老顾客这块资源是多么的宝贵，跟踪与回访的目的就是为了扩大口碑宣传，达到给我们转介绍新客户的效果。在一个小区里面每个人都会有同事、朋友或邻居，他们的一句话要胜似业务员的十句、一百句，如果策略得当还可以以老顾客的房子为依托建立样板房和组织团购，持续扩大影响力。事实上在开发某一个小区的时候前期是比较难的，但只有找到一个突破口后面就会变得相当容易了，老顾客就是这样一个突破口。

十三、重点信息的汇总与汇报

作为小区业务人员在扫楼时一定要大量搜集市场信息作为公司制定新方案的依据，除了终端客户信息、渠道客户信息还要注意该小区的主要居住人群、装修喜好点、竞争对手的推广策略、其他行业的推广方式等，及时将这些信息汇总并汇报给领导，领导可以根据这些信息调整和制定新的方案促进该小区的开发。

十四、业务员的考核

对业务员的考核方面我建议不要把重心放在销量上，而是重点考核终端客户信息的保有量和渠道客户信息的保有量，这两方面才是考核的基准点，尤其是团队组建的前期和业务入职的前三个月。因为这两方面的搜集是扫楼的过程，出单量是结果，只要过程做好了结果就不会太差。通常保持动态10%的成交率，来计算客户保有量，举例：如果业务小李8 月份的销量任务为五单，那么8 月份他手里的有效终端客户需每天保持在50 名，只能多不能少。

十五、赋予激励的早会

早会是店面管理者最擅长用的一种激励方式，对于业务来讲也同样适用。首先要有主持人，建议全体业务人员轮流担任，早会的基本内容为：跳跳舞热身，主持人给大家分享一个有哲理性的小故事，前一天的优秀人员发表感言，分组喊自己小组的组名和口号等。总之早会的宗旨就是激励，要把业务员的心态调整到最佳状态。

十六、具有分享和总结意义的晚会

每天下班前半个小时业务人员都要回到公司报道，并由轮值主持人负责组织晚会，对今天的工作结果进行质询：你今天做了什么，怎么做的!销量有什么增加，如何增加的……。然后被质询者重点介绍今天的单是通过什么方法接待下来的，总结经验，跟大家讲一下自己成交的过程，有什么感触……。循环一轮后针对重点专项问题进行专题讨论解决。最后制定第二天的工作计划。这样通过大家的经验交流与分享每个人都能学到很多东西，同时也能避免一些问题，全体人员都会得到提高。

上面的小区业务推广核心点更多是针对“扫楼”业务而言的，如果与样板房的打造、设计师联盟、家装公司联盟和小区团购结合起来效果会更好，当然选择哪一种推广方式开发小区还是要和自己手中的资源与实际的市场状况相结合。

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